Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483
La décision présente un intérêt particulier à plusieurs égards. Elle rappelle d’abord qu’un bien appartenant au domaine public ne peut être soumis au statut des baux commerciaux. Elle précise ensuite le point de départ de la prescription de l’action en nullité. Enfin, elle apporte des éclaircissements utiles sur les restitutions pouvant être sollicitées après l’annulation du contrat.
Cette décision intéresse directement les exploitants de restaurants de plage, kiosques, commerces portuaires, halles ou plus généralement tous les commerçants exerçant leur activité sur des dépendances du domaine public.
Les faits
Par un arrêt publié au Bulletin le 21 mai 2026, la Cour de cassation apporte d’importantes précisions sur les conséquences de l’occupation d’un bien relevant du domaine public sous couvert d’un bail commercial.
Le 12 décembre 2012, un bailleur avait donné à bail commercial un local situé à l’arrière d’une plage afin d’y exploiter un restaurant.
L’exploitation a ensuite été poursuivie par l’intermédiaire d’une société commerciale.
Près de neuf ans plus tard, le 3 septembre 2021, le bailleur a délivré un commandement de payer visant un arriéré de loyers.
En réaction, le locataire et la société exploitante ont assigné le bailleur en nullité du bail commercial. Ils soutenaient que les locaux litigieux appartenaient en réalité au domaine public et que le statut des baux commerciaux ne pouvait donc recevoir application.
Ils sollicitaient en conséquence l’annulation du bail, la restitution des loyers versés ainsi que l’indemnisation de divers préjudices, notamment au titre de la perte du fonds de commerce.
L’affaire a conduit la Cour de cassation à se prononcer sur trois questions essentielles : la validité du bail commercial, la prescription de l’action en nullité et les conséquences financières de l’annulation du contrat.
Un bail commercial conclu sur le domaine public est nul de nullité absolue
La Cour de cassation rappelle avec force un principe fondamental.
Les parties ne peuvent pas choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public.
En effet, le statut des baux commerciaux repose notamment sur l’existence d’une propriété commerciale et d’un droit au renouvellement du bail au profit du locataire. Ces mécanismes sont incompatibles avec les règles applicables au domaine public et avec le caractère précaire des occupations domaniales.
La Haute juridiction en déduit qu’un bail commercial ayant pour assiette un bien appartenant au domaine public est atteint d’une nullité absolue pour objet illicite.
Cette solution doit conduire les exploitants comme les collectivités à une vigilance particulière lors de la conclusion de conventions portant sur des dépendances du domaine public.
Une prescription qui court à compter de la connaissance de l’illicéité
L’apport de l’arrêt est également important sur le terrain de la prescription.
Le bailleur soutenait que l’action en nullité était prescrite dès lors que le bail avait été conclu près de dix ans auparavant.
La Cour de cassation rejette cette analyse.
Se fondant sur l’article 2224 du Code civil, elle juge que la prescription de l’action en nullité pour objet illicite court à compter du jour où la partie demanderesse a connu ou aurait dû connaître l’illicéité de l’objet du contrat.
Le délai de cinq ans ne commence donc pas nécessairement à courir à la date de signature du bail.
Cette solution est particulièrement importante en pratique. L’appartenance d’un bien au domaine public n’est pas toujours évidente pour les parties lors de la conclusion du contrat. La découverte ultérieure de cette situation peut ainsi reporter le point de départ de la prescription.
Autrement dit, un bail exploité depuis de nombreuses années peut encore être contesté lorsque l’illicéité de son objet n’a été révélée que tardivement.
La nullité du bail n’efface pas la réalité économique de l’occupation
L’apport le plus remarquable de l’arrêt réside sans doute dans son analyse des restitutions consécutives à l’annulation du contrat.
La cour d’appel avait considéré que le bailleur ne pouvait prétendre à aucune indemnité d’occupation au motif qu’il n’était pas propriétaire du bien litigieux.
La Cour de cassation censure cette position.
Elle rappelle qu’après l’annulation d’une convention, même pour cause ou objet illicite, les parties doivent être remises dans leur situation antérieure.
Chacune peut donc prétendre à la restitution en valeur des prestations qu’elle a effectivement fournies.
Or, en l’espèce, le bailleur avait procuré au preneur la jouissance effective d’un local commercial exploité pendant plusieurs années comme restaurant.
Pour la Cour de cassation, cette réalité économique ne peut être ignorée.
La seule circonstance que le bailleur ne soit pas propriétaire du bien litigieux ne permet pas d’exclure toute restitution en valeur correspondant à la jouissance procurée au locataire.
La nullité du bail ne signifie donc pas nécessairement occupation gratuite.
Derrière l’annulation du contrat subsiste une réalité économique que le juge doit prendre en considération lorsqu’il statue sur les restitutions dues entre les parties.
Une décision aux conséquences pratiques importantes
Cet arrêt constitue un rappel utile pour tous les acteurs confrontés à l’exploitation commerciale de biens relevant du domaine public.
Il souligne l’importance de vérifier en amont la nature juridique du bien concerné et le régime applicable à son occupation.
Il rappelle également que l’annulation d’un bail commercial n’emporte pas nécessairement disparition de toutes les conséquences financières de l’occupation des lieux.
À travers cette décision, la Cour de cassation confirme ainsi que les règles de la domanialité publique ne peuvent être contournées par la seule volonté des parties tout en veillant à ce que les restitutions consécutives à l’annulation du contrat tiennent compte des prestations effectivement exécutées.
Cette décision s’inscrit à la croisée du droit des baux commerciaux, du droit de la domanialité publique, de la prescription civile et du régime des restitutions après annulation des contrats.